Nieśmiałe próby obiektywnego określenia wpływu lokalizacji

W miarę możności powinniśmy w analizie rynku i wycenie nieruchomości unikać cech ocennych i subiektywnych. Lokalizacja jest właśnie taką cechą, gdzie możemy się starać to zrobić i potraktować ją zarówno jako cechę jakościową jak i i ilościową.

Tu np. przykład analizy lokalizacji jako cechy ściśle jakościowej dla modelu wartości gruntów w Zabrzu (oraz Rudzie Śląskiej i Bytomiu, tu pominięte).

Lokalizacja jest tu po prostu opisana położeniem w określonym obrębie. Waloryzacja lokalizacji, czyli określenie która lokalizacja jest lepsza a która gorsza i jak wpływa to na wartość nieruchomości jest kwestią estymacji modelu szacowania. Sam podział jest w pełni zobiektywizowany. 

Przykładem potraktowania lokalizacji jako cechy ściśle ilościowej jest poniży przykład, w którym lokalizacja została opisana jako funkcja odległości od centrum (tu od Rynku Głównego w Krakowie):

Tu też lokalizacja jest opisana parametrem czysto obiektywnym bez określania "lepszy" czy "gorszy". W tym wypadku wynikiem jest estymacja wpływu cechy, mówiąca, że dla analizowanego segmentu nieruchomości cena jednostkowa spada średnio o ok. 1/3 na każdy kilometr odległości od Rynku Głównego. Żadna "ocenność" w takim przypadku nie jest potrzebna.

Podobnie jest z innymi parametrami, zwykle opisywanymi w nieostrych i niejasnych kategoriach opisowych, które można się starać opisywać obiektywnie liczbami, jak np. kształt działki za pomocą współczynnika kształtu (Wk = 10*4*Pi*P/O^2).

Tu wynik estymacji wpływu współczynnika kształtu na wartość nieruchomości:

Znów nie musimy "oceniać" kształtu nieruchomości, wystarczy, że ją zmierzymy, wyliczymy współczynnik i zestymujemy jego wpływ na wartość nieruchomości. W tym wypadku możemy powiedzieć, że z każdym stopniem współczynnika kształtu ceny jednostkowe działek rosną o ok. 1/4.

Obiektywizowanie, czyli posługiwanie się zmiennymi nazwowymi (nominalnymi) lub parametrami liczbowymi jak wszystko ma wady i zalety. Zalety jednak, jak sądzę bardzo wyraźnie przeważają. Opisanie lokalizacji za pomocą obrębu, dzielnicy, strefy lub odległości nie jest doskonałe. Tak samo opisanie kształtu działki jedną liczbą. Co się straci na tym, to się z dużym naddatkiem zyska na obiektywizmie analizy. I na możliwościach analitycznego określenia wpływu cech. A to pozwala budować modele wartości dla określonych rynków.

Nie znaczy to, że że subiektywizm w opisie cech da się wyeliminować całkowicie. Ale należy się starać, bo naprawdę warto.  Ja od jakiegoś czasu szacuję już tylko metodą analizy statystycznej rynku, w której posługuję się wyłącznie takimi zmiennymi, które są albo zmiennymi nominalnymi albo liczbowymi. Staram się pracować na maksymalnie dużych zespołach danych, z maksymalnie długich okresów (najlepiej z 7-10 lat, jak się da, to i więcej). To bywają tysiące danych. Oczywiste jest, że w tej sytuacji wprowadzenie subiektywnych opisów cech (lepsza, trochę lepsza, trochę lepsza niż średnia, lekkopółśrednia itd.) zamiast obiektywnych i dających się łatwo obliczyć, nazwać i posortować byłoby bez sensu. Ale dzięki temu uzyskuje się modele naprawdę sprawnie działające i obiektywizujące zachowanie rynku. 

Powiem że aż dziw bierze jak sprawnie zachowuje się model zbudowany na kilku tysiącach zgeokodowanych i opisanych dla wystarczająco licznych klas transakcji. Zwłaszcza gdy się uwzględni odpowiednią zmienność zmiennej objaśnianej (cen) i zmiennych objaśniających (cech rynkowych). Okazuje się, że w jednym modelu można wtedy zmieścić całe continuum rynku. A wtedy szacowanie to już czysta przyjemność.