Trend cen nieruchomości - ceny jednostkowe, ceny całkowite i dywergencja wskaźników

Przy okazji przygotowywania materiału zajęć na temat analizy trendów dla celów analizy rynku i wyceny nieruchomości porównywałem wyniki zastosowania dwóch powiązanych ze sobą wskaźników cenowych rynku - poziomu cen nieruchomości ze względu na ceny jednostkowe (w zł/m2) i ceny całkowite (w zł za mieszkanie).

Ogólnie sprawy ujmując, wskazania obydwu wskaźników cenowych rynku, ze względu na ceny jednostkowe i ceny całkowite, powinny być do siebie zbliżone a ich zachowanie paralelne - wraz ze zmianą cen jednostkowych następuje z reguły także odpowiednia zmiana cen całkowitych płaconych za nieruchomości.

Aby się przekonać jak się sprawy mają na rzeczywistym rynku nieruchomości, przeprowadziłem analizę pewnego rynku w jego fazie wzrostowej - w tym wypadku rynku transakcji lokali mieszkalnych w warszawskiej dzielnicy Praga-Południe (w której mieszkam) w okresie od wiosny 2006 r. (gdy zaobserwowano gwałtowny wzrost cen) do wiosny 2008 r.  (gdy zaczęto obserwować spadki cen).

Analizę przeprowadzono na bazie 953 rzeczywistych transakcji w segmencie lokali typowych do 100 m2 powierzchni użytkowej.

Zastosowanie trenu nieliniowego (wielomianowego) pokazało bardzo wyraźnie w jaki sposób następowała zmiana cen jednostkowych (cen 1 m2 powierzchni mieszkania) w badanym okresie, co obrazuje poniższy graf przedstawiający trend zmiany cen jednostkowych:

Można zauważyć, że wyraźny wzrost cen jednostkowych lokali mieszkalnych rozpoczął się na wiosnę 2006 r. z typowego poziomu ok. 4500 zł/m2 i trwał przez ok. 1,5 roku, powodując dość gwałtowny wzrost cen jednostkowych do poziomu ok. 8250 zł/m2 w październiku 2007 r., co oznacza wzrost o ok. 85% w ciągu  1,5 roku. 

W okresie od jesieni 2007 r. trend wzrostowy, choć już bardzo słaby, jednak nadal się utrzymywał, osiągając poziom cen wynoszący na wiosnę 2008 r. ok. 8500 zł/m2. 
Łączny wzrost cen jednostkowych w ciągu dwóch lat wyniósł ok. 90%.

Następnie dla tego samego rynku i w tym samym okresie zbadałem kształtowanie się trendu cen całkowitych lokali mieszkalnych, uzyskując nieliniową charakterystykę trendu zmiany cen całkowitych dość istotnie różniącą się od charakterystyki trendu cen jednostkowych, co obrazuje poniższy graf:

W przypadku cen całkowitych lokali, tak samo jak w przypadku cen jednostkowych, od wiosny 2006 r. obserwujemy gwałtowny wzrost cen mieszkań trwający przez 1,5-roku, tj. do jesieni 2007 r. Między kwietniem 2006 r. a październikiem 2007 r. typowa cena lokalu mieszkalnego, wzrosła z ok. 250.000 zł za mieszkanie do ok. 425.000 zł za mieszkanie. 

Jednak można zauważyć także bardzo wyraźne różnice pomiędzy kształtowaniem się trendu tych dwu wskaźników cenowych, tj. cen jednostkowych i cen całkowitych mieszkań.

Po pierwsze: wzrost cen całkowitych sprzedawanych lokali mieszkalnych był istotnie niższy niż wzrost cen jednostkowych tych lokali liczony w zł/m2. Ceny jednostkowe wzrosły w tym czasie o ok. 90%, natomiast ceny całych lokali wzrosły jedynie o ok. 70%.

Po drugie: ceny całkowite lokali mieszkalnych od jesieni 2007 r. zaczęły wyraźnie spadać. Ceny całkowite lokali zaczęły spadać, mimo że ceny jednostkowe nie tylko nie spadały ale nawet lekko wzrastały! 
Typowa cena całkowita w tym czasie spadła z ok. 425.000 zł do ok. 385.000 zł, czyli spadek w okresie od jesieni 2007 r. do wiosny 2008 r. wyniósł ok. 10%.

Słowem, od jesieni 2007 r. zaobserwować dla możemy coś, co w języku analizy rynku nazywa się dywergencją.

Dywergencja to taka sytuacja na rynku, gdy dwa wskaźniki opisujące ten rynek, które ze względu na swoją konstrukcję w typowym stanie rynku pokazują zgodny kierunek, dają przeciwne wskazania.

W przypadku analizowanego rynku lokali mieszkalnych na warszawskiej Pradze Południe z sytuacją dywergencji zachowaniu się dwóch powiązanych wskaźników cenowych dotyczących stanu i dynamiki cen rynku mamy do czynienia od jesieni 2007 r. Wskaźnik cen jednostkowych pokazuje wzrost cen a wskaźnik cen całkowitych pokazuje spadek cen.

Zjawisko to zauważyć można najłatwiej, gdy na jednym odpowiednio przeskalowanym wykresie nałożymy na siebie trendy obydwu wskaźników:

Sytuacje dywergencji wskaźników są sytuacjami niezwykle interesującymi i bardzo wyglądanymi przez analityków rynku, mają bowiem niezwykły walor informacyjny i prognostyczny. Zazwyczaj są bowiem zapowiedzią zmiany panującego trendu.

Zanim jednak powiemy o zmianie trendu, ciekawym byłoby zastanowić się jak w ogóle jest możliwa taka sytuacja na rynku, w której ceny liczone z metra kwadratowego rosną natomiast ceny całych mieszkań spadają? Jakie zachowania uczestników rynku nieruchomości odpowiadają za taką sytuację i co ona mówi o stanie i perspektywach rynku?

Chwila zastanowienia wystarczy aby sformułować hipotezę tłumaczącą to zjawisko. Najwyraźniej w miarę wzrostu cen nabywcy, ze względu na ograniczoną dostępność środków, zaczynają nabywać coraz mniejsze mieszkania! 

Czy sformułowana hipoteza znajduje potwierdzenie w analizie danych rynkowych? Odpowiedzi dostarcza wykres pokazujący jak w okresie od wiosny 2006 r. do wiosny 2008 r. kształtował się trend zmiany powierzchni nabywanych lokali mieszkalnych:

Jak widać na powyższym wykresie, możemy zauważyć w analizowanym okresie wyraźne zmiany dotyczące powierzchni nabywanych lokali mieszkalnych i to zmianę silnie skorelowaną z dynamiką zmian cen obserwowaną w tym czasie na analizowanym rynku.

Widać wyraźnie, że na od lata 2006 r., zaraz po ukształtowaniu się trendu wzrostu cen jednostkowych, rozpoczął się także trend zmniejszania się typowej powierzchni nabywanych  na analizowanym rynku lokali mieszkalnych. 

W okresie następnego 1,5 roku następuje stały spadek powierzchni nabywanego mieszkania z początkowej powierzchni wynoszącej ok. 50,5 m2 na wiosnę 2006 r. do powierzchni wynoszącej ok. 47,5 m2 na jesieni 2007 r.

Następnie od jesieni 2007 r. do wiosny 2008 r., czyli w okresie występowania dywergencji pomiędzy wskaźnikami cenowymi, gdy dla cen jednostkowych obserwujemy jedynie niewielki wzrost a dla cen całkowitych obserwujemy już wyraźny spadek cen, daje się zauważyć dalszy spadek powierzchni nabywanych mieszkań z poziomu ok. 48 m2 na jesieni 2007 r. do poziomu ok. 46 m.

Dynamika i punkty zwrotne spadku cen całkowitych lokali mieszkalnych obrazują zachowania zakupowe uczestników rynku, którzy w miarę wzrostu cen jednostkowych musieli niejako "bronić się" przed wzrostami cen poprzez zakup mniejszych mieszkań. Po przekroczeniu pewnej granicy, prawdopodobnie wyznaczonej m.in. przez czynniki mikroekonomiczne związane z relacją cen mieszkań do dochodów, a co za tym idzie ze zdolnością kredytową nabywców, przy jednoczesnej stałej i ciągle szerokiej akcji kredytowej, zapewniającej w dalszym ciągu wysoki popyt nie dopuszczający jeszcze do spadków cen jednostkowych, nastąpiła reakcja "oszczędnościowa" i dalszy spadek nabywanej powierzchni, a co za tym idzie, spadek cen całkowitych nabywanych mieszkań.

A co ze zmianą trendu zapowiadaną przez dywergencję wskaźników cen jednostkowych i cen całkowitych lokali mieszkalnych? Czy zmian nastąpiła? A jakże, nastąpiła! 

Wiosna 2007 r. była na analizowanym rynku szczytem poziomu cen jednostkowych. W końcu i one musiały się poddać i od tego momentu nastąpiło zapowiadane przez dywergencję odwrócenie trendu.

Przesuńmy "okienko" naszej analizy o rok do przodu i zobaczmy jak kształtowały się ceny jednostkowe od wiosny 2007 r. do wiosny 2009 r. Zauważamy bez trudu, że nastąpiło przejście od trendu wzrostowego do trendu spadkowego cen jednostkowych, co obrazuje poniższy graf:

Stan dywergencji wskaźników cenowych jest stanem wyjątkowym i nietrwałym, nie może trwać w nieskończoność a zachowanie się wskaźników musi być w dłuższym okresie zgodne. Gdy trend odwrócił kierunek zmian cen jednostkowych i całkowitych uzgodniły się.

A jak na odwrócenie trendu zareagowali nabywcy mieszkań? 

Cóż, teraz chyba już łatwo zgadnąć. Zapewne odwrotnie niż przy ukształtowaniu się trendu wzrostowego. Przy tej samej zdolności kredytowej stać ich było kupić więcej. Gdy na wiosnę 2008 r. zaczęły spadać ceny po pewnym czasie, od lata 2008 r. zaczął także rosnąć metraż nabywanych mieszkań, co można zaobserwować na poniższym grafie:

Jak widać na zaprezentowanym dziś przykładzie, analiza stanu i dynamiki rynku nieruchomości przy pomocy różnych wskaźników cenowych, uwzględniająca ich powiązanie wzajemne,  może być nie tylko narzędziem diagnostycznym, czyli obrazującym stan rynku, ale także i prognostycznym, czyli przewidującym przyszłe zachowanie rynku. 

Kto w odpowiednim czasie zauważył przedstawioną tu dywergencję i właściwie odczytał jej znaczenie, ten mógł we właściwym momencie podjąć korzystną decyzję inwestycyjną.

A to przecież tylko jeden z wielu sygnałów, które daje analiza danych rynkowych. Być może w przyszłości zajmiemy się także i innymi.