W związku z faktem, że w firmie RealExperts przygotowujemy się do opracowania dużych modeli wartości nieruchomości zabudowanych i gruntów dla większych rynków na obszarze Polski, siedzę sobie i analizuję różne parametry związane z porównywalnością i podobieństwem mniejszych (lokalnych) i większych (regionalnych) rynków w aspekcie wartości nieruchomości.
Uwzględniam i analizuję na różnych szczeblach (województwo, region, powiat, gmina i miejscowość) różne informacje związane z rynkiem nieruchomości takie jak poziomy, rozkłady i dynamika cen, obrót i wolumen, struktura i lokalizacja nieruchomości. Analizuję do tego także informacje demograficzno-ekonomiczne, takie jak zaludnienie i jego gęstość, stopień urbanizacji, stopa bezrobocia, poziomy płac, poziom zainwestowania w środki trwałe i nakłady inwestycyjne ogółem i per capita i jeszcze sporo innych.
O wstępnych ciekawych próbach budowy modelu jakości lokalizacji (na szczeblu powiatu) dla niektórych obszarów na podstawie informacji z rynku nieruchomości i danych demograficzno-ekonomicznych napiszę następnym razem, dziś krótko o wartościowych wynikach jakie uzyskano w związku z tym, w sprawie metody alokacji wartości nieruchomości pomiędzy grunt i zabudowę oraz wyceny gruntu metodą alokacji wartości.
Na podstawie danych o średnich cenach gruntów na szczeblu powiatów (informacja dla gruntów z 325 na 379 powiatów i informacja dla domów jednorodzinnych z 340 powiatów) stworzono mapy obrazujące dane rynkowe:
Mapa dla średnich cen domów jednorodzinnych w powiatach:
Mapa dla średnich cen gruntów w powiatach:
Oczywiście na pierwszy rzut oka widać, że pomiędzy rozkładem średnich cen domów i średnich cen gruntów w powiatach występują podobieństwa, sugerujące rzecz dość oczywistą do wyrażenia a trudniejszą do policzenia, że poziomy cen gruntów i domów jednorodzinnych są ze sobą skorelowane.
Dokonana regresja średnich cen gruntów względem średnich cen domów jednorodzinnych w powiatach wykazała logarytmiczno-logarytmiczną (potęgową) wyraźną i istotną zależność pomiędzy poziomami cen domów i gruntów, co przedstawia poniższy graf, dla 320 powiatów, dla których posiadamy ceny i domów i gruntów:
Liniowa zależność regresji dla wykresu logarytmiczno-logarytmicznego oznacza, oczywiście, nieliniową zależność pomiędzy poziomami cen gruntów i domów - wraz ze wzrostem cen domów jednorodzinnych poziom cen gruntów rożnie coraz szybciej.
Model pokazuje, że średnio wraz ze wzrostem cen domów ceny gruntów wzrastają w tempie ok. 1,14-razy szybszym, co obrazuje poniższy graf:
Widać wyraźnie, że wraz ze wzrostem cen domów wartość gruntów rośnie znacznie szybciej, co sugeruje, że w miarę wzrostu cen domów wartość względna składnika gruntowego nieruchomości zabudowanych rośnie, tzn., że w droższych domach coraz wyższą %-owy udział ma grunt a coraz niższy jest udział składnika budowlanego, co potwierdza bardziej addytywny niż multiplikatywny charakter wartości składnika budowlanego.
Uwzględniając, że posiadamy zależność między wartością domu jednorodzinnego i odpowiadającą jej wartość gruntu, możemy określić %-owy udział gruntu w całości nieruchomości przy założeniu pewnego współczynnika intensywności zabudowy.
Przyjmując np. współczynnik intensywności zabudowy na poziomie 0,15, otrzymamy następującą zależność określającą udział %-owy gruntu w całości nieruchomości:
Jak widać powyżej średni udział składnika gruntowego na szczeblu powiatu rośnie wraz ze wzrostem ceny za dom (całość nieruchomości) do ok. 10% dla cen najniższych do ponad 40% dla cen najwyższych. Zależność zobrazowana jest, przy założeniu stałości współczynnika zabudowy, co jest założeniem uproszczonym ze względu na fakt, że współczynnik zabudowy rośnie wraz z ceną gruntu - grunty droższe zagospodarowywane są intensywniej - i w efekcie zależność powinna być zobrazowana za pomocą płaszczyzny.
Ciekawostką jest fakt potwierdzenia przez przytoczone wyżej wyniki zupełnie innych badań wykonanych w firmie RealExperts, wykonanych na zupełnie innych danych i zupełnie inną metodyką, a także dotyczących udziału gruntu w wartości nieruchomości.
Badania wartości gruntu w inwestycjach deweloperskich w Warszawie.
Badania analizy stosunku wartości gruntu w wartości całości inwestycji prowadzone były w firmie RealExperts m.in. dla transakcji z lat 2007-2009 dotyczących sprzedaży gruntów na terenie wewnętrznych dzielnic Warszawy (Mokotów, Ochota, Wola, Żoliborz, Śródmieście), dla których przeanalizowanych zostało 26 inwestycji co do wartości zakupu gruntu i wartości końcowej inwestycji. W efekcie badań określić można było typowy udział wartości gruntu w wartości inwestycji na 30,2% z typowym przedziałem zmienności od 22,6% do 37,8% wartości p.u.m. (końcowej sprzedażnej wartości inwestycji) co przedstawia poniższy histogram rozkładu udziału wartości gruntu:
Modele wartości nieruchomości zabudowanych dla obszaru Śląska i Mazowsza.
W związku z faktem, że dla obszaru Warszawy i okolic oraz woj. śląskiego istnieją zbudowane rozlegle modele wartości dla nieruchomości komercyjnych oparte o modele multiplikatywne, tj. określające %-owy wpływ poszczególnych czynników szacowania, w tym także wielkości gruntu nieruchomości w modelach tych implicite zawarte są także właściwe im udziały wartości gruntu w wartości nieruchomości zabudowanych.
W modelu warszawskim udział wartości gruntu dla nieruchomości zabudowanych wynosi 31,0%, z 85%-owym przedziałem ufności między 26,2% a 35,9%.
W modelu śląskim udział wartości gruntu dla nieruchomości zabudowanych wynosi 25,1%, z 85%-owym przedziałem ufności między 23,9% a 26,2%.
Jak widać trzy zupełnie różne typy badań oparte o zupełnie różne dane: porównanie średnich cen nieruchomości zabudowanych i gruntów na szczeblu powiatów w Polsce, analiza cen gruntów i wartości inwestycji deweloperskich oraz udział wartości gruntu w modelach wartości dla nieruchomości komercyjnych w regionie warszawskim na na Śląsku dają wyniki zasadniczo zbieżne, co pozwala na stosunkowo coraz pewniejsze wykorzystanie metody alokacji wartości pomiędzy grunt i zabudowę w wycenie nieruchomości.
***
W inny sposób zagadnienie alokacji wartości, czyli udziału gruntu w wartości nieruchomości oraz rozdziału wartości między grunt i zabudowę poruszane było już w moich starszych postach: Stan techniczny lokali - jaka charakterystyka wpływu na wartość?, Addytywna alokacja składników nieruchomości, Addytywna alokacja wartości składników nieruchomości - podział stałej oraz w praktyce w poście Optymalny współczynnik zabudowy do wyceny.
0 komentarze:
Prześlij komentarz